เพราะ “อสังหาริมทรัพย์” คือ สิ่ง ที่ ไม่สามารถ เคลื่อน ย้าย ได้ อสังหาฯ จึงต้องมี “ที่ดิน” มาเกี่ยวด้วยเสมอ
ที่ดิน ในประเทศไทยมีเยอะแยะมากมาย
บางแปลง คือที่ดินที่มีศักยภาพ
บางแปลง ก็ยังไม่ถึงเวลาของเค้า
บางแปลง มีศักยภาพ แต่ไม่มีใครมองเห็น
โพสต์นี้ มินจะพาทุกคนมาเจาะลึกในเรื่องของการ “เลือกซื้อที่ดิน”
ว่าควรจะเลือกที่ดินแบบไหน ที่ทำให้ได้กำไรตั้งแต่วันแรกที่ซื้อ โพสต์นี้จะยาวหน่อย แต่รับรองว่ามีประโยชน์แน่นอน ถ้าพร้อมแล้ว ไปดูกันเลยค่ะ ______
#1 : เหตุผลในการซื้อ
สิ่งแรกก่อนที่จะ “เลือกซื้อที่ดิน” ต้องกลับมาถามตัวเองก่อนว่า
วันนี้ ที่ต้องการจะซื้อที่ดิน ซื้อด้วยเหตุผลอะไร และต้องการ
นำที่ดินไปทำประโยชน์อะไรหลังจากนี้ หากใคร “มีเงินเย็น” ต้องการฝากเงิน ในรูปแบบของการซื้อที่ดิน
สามารถถือครองที่ดินยาวๆได้ 10 ปี 20 ปี ไม่รีบ รอที่ดินค่อยๆเพิ่มมูลค่า
เมื่อถึงเวลา ค่อยขาย หรือ ยกเป็นมรดกให้ลูกหลาน
แบบนี้ แนะนำให้ซื้อที่ดินในทำเลที่มีแนวโน้มจะพัฒนาในอนาคต
ไปซื้อที่ดินทำเลนอกเมืองหน่อย ราคาจะถูกกว่าในเมืองหลายเท่า
ยกตัวอย่างเช่น มีเงิน 10 ล้าน ซื้อที่ดินในเมืองอาจจะได้สัก 2 ไร่
แต่ถ้าซื้อนอกเมือง อาจจะได้ 20 ไร่ เป็นต้น จะเห็นได้ว่า เงินเท่ากัน
แต่จำนวนที่ดินที่ได้ ต่างกันถึง 10 เท่า !!
หรือใคร เน้นปล่อยเร็ว หมุนรอบเร็ว “ซื้อปุ๊บ ถือครองไม่นาน ก็ขาย”
แบบนี้ก็ต้องติดตามข่าวสารดี ๆ ว่ารัฐกำลังมีนโยบายกำลังจะพัฒนาอะไรบ้าง
เช่น ขยายถนน ตัดถนนเพิ่มหรือ เอกชนจะสร้างจุดดึงดูดใกล้ๆ
แบบนี้ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้น อย่างรวดเร็วหลายเท่าตัว ส่วนใครเน้นลงทุน พัฒนาอสังหาฯ ต้องการซื้อที่ดินเพื่อนำมา
ทำโครงการหมู่บ้าน โรงแรม อพาร์ทเม้นท์ คลังสินค้า ฯลฯ
รูปแบบนี้ ราคาที่ดินถูกที่สุดอาจจะไม่ใช่คำตอบสุดท้าย
สิ่งที่ต้องทำคือ ... ออกไปเลือกหาที่ดิน ที่มีศักยภาพ
ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของกลุ่มเป้าหมาย
เพราะคำตอบที่แท้จริงของการลงทุนคือ...
ค้นหา ”ความเป็นไปได้ของโครงการ” ให้เจอ
ศักยภาพของคนซื้อปลายทาง สร้างได้เท่าไหร่ กี่หลัง
กี่ปีคืนทุน ต้องลงทุนทั้งหมดเท่าไหร่ ได้กำไรเท่าไหร่
ถ้าเป็นไปได้ เห็นภาพชัด ก็ลุยเลย
______
#2 : เช็คราคาตลาด
ก่อนที่จะซื้อที่ดินทุกครั้ง
สิ่งที่ต้องทำคือ “เช็คราคาที่เค้ากำลังขาย” ก่อนเสมอ
ออกไปสำรวจ สอบถามคนในพื้นที่ ว่าที่ดินตรงไหนขายบ้าง
ขายเท่าไหร่ หรือถ้ามีขายไปแล้ว ขายไปที่ราคาเท่าไหร่
นอกจากนี้ อีกช่องทางก็คือ สามารถเช็คข้อมูลจากอินเตอร์เน็ต หรือ
สอบถามจากนายหน้าในพื้นที่ได้
ยิ่งรู้ข้อมูลราคาขายตอนนี้ หรือ ที่เคยขายไปแล้วมากเท่าไหร่
เวลาที่เห็นที่ดินประกาศขาย คุณจะได้มีเกณฑ์ราคาในใจ
และรู้ได้เลย เหมือนมีป๊อบอัพบอกว่า ที่ดินแปลงนี้ ถูกหรือ แพง
เมื่อไหร่ก็ตามที่ “รู้” ราคาแล้ว ขั้นตอนในการตัดสินใจซื้อก็จะง่ายขึ้น
______
#3 : หาแหล่งที่ดินราคา “ถูก” เมื่อรู้เหตุผลในการซื้อ และ รู้ราคาที่เค้าซื้อ-ขายกันแล้ว
ต่อมาก็คือ การออกหาที่ดิน นั่นเอง
แต่ถ้าอยากได้กำไรตั้งแต่บรรทัดแรก
สิ่งที่ต้องทำให้ไดด้ก็คือ “การซื้อที่ดิน ที่ราคาต่ำกว่าราคาตลาด”
ง่ายๆ คือ ได้ที่ดินราคาดีๆ ถูกกว่าที่เค้าขายๆกันทั่วไป
หัวข้อนี้จะบอกว่าสำคัญมากเลย ถ้าทำได้
ก็จะได้กำไรตั้งแต่วันแรกที่ซื้ออย่างแน่นอน
#เจ้าของรีบขาย ถ้าอยากได้ที่ดินราคาดี ๆ ก็ต้องหา
คนที่รีบขาย มีความจำเป็นต้องใช้เงินด่วน
ซึ่งวิธีนี้ อาจจะต้องมี Conncetion กับคนในพื้นที่ หรือนายหน้าอสังหาฯ
สักหน่อย เพราะส่วนใหญ่เจ้าของที่รีบขาย
ถ้าไม่วิ่งหาคนรวยในพื้นที่ , คนที่รู้จักคนเยอะๆ ก็จะวิ่งหานายหน้า เสมอ
ดังนั้น การทำความรู้จักเอาไว้เป็นเรื่องที่ดิน
เวลามีที่ดินสวยๆเข้ามา เค้าจะได้ส่งให้ #บังคับคดี อีกวิธีที่สามารถทำให้ได้ที่ดินราคาถูก
ก็คือการเข้าไปเช็ค ทรัพย์ขายทอดตลาด ของกรมบังคับคดี
ซึ่งจะมีสำนักงานอยู่ทุกจังหวัด ทั้งประเทศไทย
ในแต่ละเดือนจะมีเคสโดนยึดทรัพย์เข้ามาขายทอดตลาด
เยอะมากๆ ที่สำคัญราคาเริ่มต้นส่วนใหญ่
เริ่มต้นจากราคาประเมิณของกรมที่ดิน
ซึ่งบ่อยมากๆ ที่ราคาเริ่มต้นจะถูกกว่าราคาตลาด
และถ้าไม่มีคนมาประมูล ราคาเริ่มขายของที่ดินจะลดได้อีก 30%
เป็นอีกช่องทางนึงที่น่าสนใจมากๆ
อย่างมินเอง ก็ชอบไปประมูลทรัพย์ที่บังคับคดี
ถ้าใครอยากให้อธิบายเรื่องนี้เพิ่ม ก็คอมเม้นท์บอกกันได้ค่ะ
#ทรัพย์ธนาคาร หรือ บริษัทบริหาสินทรัพย์ ช่องทางนี้ เป็นอีกช่องทางที่หลายคนมองข้าม
นั่นก็คือ ทรัพย์ขายทอดตลาด ของธนาคาร
ส่วนใหญ่มีเกือบทุกธนาคาร ที่เปิดขาย
ลองเข้า Google แล้วค้นหาคำว่า
“ทรัพย์ + ชื่อธนาคาร” ได้เลย จะมีลิงค์ให้เข้าไปดูข้อมูล
ชอบที่ดินแปลงไหน ก็เซฟเก็บไว้ แล้วไปธนาคาร
แต่ช้าก่อน !! อย่าเพิ่งเสนอซื้อนะ ต่อรองราคาก่อน
อันนี้คือความลับ ^^ ทรัพย์ธนาคารต่อรองได้
เสนอราคาที่ต้องการซื้อเข้าไปเลย เดี๊ยวเจ้าหน้าที่เค้าจะ
ทำเรื่องเสนอเพื่อขอลดราคาให้ หลังจากนั้นก็รอคำตอบค่ะ
______
#4 : เช็คข้อมูลที่ดิน
ถ้าเจอที่ดินแปลงไหนที่ชอบ อย่าเพิ่งรีบซื้อ
ใจเย็นๆ ก่อนซื้อต้องเช็คข้อมูลที่ดินให้เรียบร้อยก่อน
สิ่งที่ต้องเช็คเสมอก่อนซื้อก็คือ
· เอกสารสิทธิ์เป็นอะไร
· ที่ดินถูกแปลงมั้ย
· เนื้อที่ดินจริงๆ เท่าไหร่
· แนวเขต หลักหมุดถูกต้องหรือเปล่า
· มีทางสาธารณะหรือไม่ เป็นที่ตาบอดหรือเปล่า
· เช็คผังเมือง ว่าที่ดินสีอะไร
· ถ้าจะทำโครงการ ก็ต้องเช็ค ไฟฟ้า ประปา ระบบระบายน้ำด้วย ว่ามีหรือยัง
ถ้าไม่มีต้องขยายเขตเท่าไหร่
เช็คข้อมูลให้ชัวร์ ให้ถูกต้องก่อนค่อยซื้อ
ถ้าไม่เช็ค เดี๊ยวจะเสียใจทีหลังได้
และนี่ก็คือ 4 เทคนิค เลือกที่ดินที่ใช่ ให้ได้กำไรตั้งแต่บรรทัดแรก
หวังว่าจะมีประโยชน์กับทุกๆคนค่ะ
หากใครมีเทคนิคอะไรเพิ่มเติม คอมเม้นท์ด้านล่างได้เลยนะคะ #โค้ชมินTheAgentShortcut
- ที่ปรึกษานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
- ที่ปรึกษาโครงการหมู่บ้าน
- ที่ปรึกษาการขายและการตลาดอสังหาฯ
- นักเขียน Best Seller
- นักลงทุนอสังหาฯ
.
FB : https://www.facebook.com/TheAgentSC
.
.